Vous devez décider si installer des caméras dans les parties communes d’un immeuble genevois est pertinent. Vandalisme dans le hall, vols dans le parking souterrain, incivilités dans la buanderie: vous cherchez un cadre clair et pratico-pratique. La vidéosurveillance immeuble Genève est possible, mais elle doit rester ciblée, proportionnée et bien documentée.
Ce guide rassemble les règles essentielles de la LPD et les recommandations du PFPDT, avec des repères concrets pour une PPE ou une régie immobilière à Genève. Objectif: cadrer les caméras, informer correctement, limiter la conservation (env. 24 heures en pratique), restreindre les accès et formaliser la décision.
Le cadre légal en bref: LPD, responsabilités et Genève — vidéosurveillance immeuble Genève
Quand la LPD s’applique et quelles données sont traitées
Dès qu’une personne est identifiable (visage, silhouette, plaque d’immatriculation), vous traitez des données personnelles. La loi fédérale sur la protection des données (LPD) s’applique aussi à la simple visualisation en direct, même sans enregistrement. Le traitement couvre la captation, la consultation, la conservation et la transmission d’images. Voir les recommandations du PFPDT: Vidéosurveillance effectuée par des particuliers.
Qui est responsable du traitement (régie, propriétaire, PPE)
En immeuble locatif, le responsable est le propriétaire ou la régie agissant pour son compte. En PPE, c’est en principe la communauté des copropriétaires, représentée par l’administrateur, sur la base d’une décision formelle. Ce responsable doit documenter le but, les zones filmées, la durée de conservation, les personnes autorisées à accéder aux images et les mesures de sécurité.
Principes clés: licéité, transparence, proportionnalité, sécurité
- But légitime: sécurité des personnes et des biens, prévention de dégradations.
- Transparence: information claire et accessible avant l’entrée dans la zone filmée.
- Proportionnalité: cadrage minimal et fonctions limitées au nécessaire.
- Sécurité: accès restreints, systèmes protégés, suppression automatique à échéance.
À Genève, ne confondez pas un dispositif privé d’immeuble avec la vidéosurveillance de l’espace public par une commune. Les dispositifs publics obéissent à un régime spécifique, très encadré au niveau cantonal: document du Canton de Genève. Pour votre immeuble, consignez vos décisions: but, zones filmées, durée, personnes autorisées, mesures de sécurité et base de décision (PV, règlement de PPE, mandat du propriétaire).
Où et comment filmer: périmètre, masquage et signalétique
Champ de vision: bien-fonds uniquement, sans trottoir ni voisin
Le champ doit rester sur le bien-fonds. Évitez le trottoir, la chaussée, une cour voisine, des fenêtres ou balcons d’autres logements. Si un débordement est techniquement inévitable (p. ex. angle d’entrée sur rue à Plainpalais), appliquez un masquage permanent ou recadrez la caméra pour exclure l’espace public. Le PFPDT insiste sur ces limites, y compris pour la « vidéosurveillance du voisinage »: page dédiée.
Espaces communs sensibles: entrée, ascenseur, garage, buanderie
Les parties communes (hall, sas d’entrée, ascenseur, couloirs, parking souterrain, local vélos, buanderie) sont utilisées par de nombreuses personnes. La surveillance y exige une justification solide et une pesée des intérêts (habitants, visiteurs, prestataires). Cadrez au plus près des accès réellement problématiques: porte d’entrée très sollicitée à Carouge, zone des boxes au fond d’un garage aux Eaux-Vives, portes de la buanderie en sous-sol. Désactivez l’audio par défaut. Les fonctions intrusives (reconnaissance faciale, suivi comportemental) sont à proscrire sans analyse approfondie.
Panneaux d’information: contenu et emplacement obligatoires
- Placez le panneau avant l’entrée dans la zone filmée (p. ex. sur la porte du hall et à l’accès du parking).
- Indiquez le responsable (régie ou PPE), le but, si un enregistrement a lieu, la durée de conservation et un contact.
- Formule claire, lisible; évitez les mentions vagues du type « site sous surveillance » sans contact.
Le panneau complète l’information détaillée disponible sur demande et facilite l’exercice du droit d’accès prévu à l’art. 25 LPD.
Gérer les images: conservation, accès et transmission
Durée de conservation: repère d’environ 24 h à adapter
Conservez les images brièvement, avec suppression automatique. Le PFPDT donne un repère d’environ 24 heures en pratique. Adaptez si vous démontrez un besoin concret (p. ex. délai avéré pour signaler des dommages dans le parking). Évitez les 30 ou 90 jours « par défaut »; en cas d’incident, verrouillez la séquence utile pour la procédure.
Accès strictement nécessaire et sécurité des systèmes
- Accès au strict nécessaire: comptes individuels, mots de passe robustes, authentification à deux facteurs si possible, journalisation.
- NVR/serveur protégé physiquement (local technique fermé, coffret de communication ou baie de brassage), accès distant limité et tracé.
- Mises à jour régulières, désactivation de fonctions exposées non utilisées.
Répondez aux demandes de droit d’accès (art. 25 LPD): existence d’images, usage, durée et catégories de destinataires. Préparez une procédure simple pour identifier la période et, si possible, retrouver la personne concernée sans divulguer d’images de tiers non nécessaires.
Transmission des séquences: police, assurances, jamais public
- Transmission ciblée uniquement en cas d’incident: police, autorités compétentes, assurance.
- Pas de publication sur réseaux sociaux, messageries ou affichage dans l’immeuble.
- Définissez la chaîne d’autorisation: qui exporte, quel format, où stocker provisoirement, et tenez un registre de ces opérations.
Procédure pour régies et PPE: décision, consultation, documentation
Décider correctement en PPE et consulter les usagers concernés
En PPE, prenez une décision formelle selon le règlement et les règles de majorité applicables. L’administrateur exécute la décision et tient la documentation. En locatif, le propriétaire ou la régie statue pour un but défini. Lorsque la caméra vise des locaux utilisés par un groupe déterminé (buanderie, garage), informez et, selon les circonstances, consultez les usagers concernés.
Analyse de proportionnalité et alternatives moins intrusives
- Mesures préalables: éclairage, contrôle d’accès, ferme-porte, verrouillage automatique, interphone, rondes.
- Finalisez la caméra uniquement si ces mesures sont insuffisantes et si le risque persiste (p. ex. dégradations répétées dans l’ascenseur).
- Justifiez le périmètre précis et la durée de conservation choisie.
Traçabilité: procès-verbal, plans, notice et réévaluation périodique
- Conservez le PV de décision, le plan des caméras, la notice d’information, l’analyse de proportionnalité et la liste des habilitations.
- Fixez une date de réexamen (p. ex. annuel). La nécessité doit être réévaluée si le risque évolue.
- Préparez une procédure d’incident écrite: étapes, rôles, délais et transmission licite des images.
Erreurs fréquentes à éviter
Filmer l’espace public « pour plus de sécurité »
Évitez de capter le trottoir, la chaussée ou des fenêtres voisines. Recadrez ou masquez les zones non nécessaires. Le domaine public relève d’autres règles et ne doit pas être inclus par un dispositif privé.
Conserver par défaut 30 ou 90 jours
Une longue rétention sans justification est disproportionnée. Préférez une durée courte, avec verrouillage ciblé en cas d’événement dûment constaté. Documentez le choix retenu.
Donner un accès trop large et activer l’audio
Pas d’accès généralisé à « toute la régie » ou à l’ensemble du comité de PPE. Limitez, journalisez et révisez les habilitations. L’audio est plus intrusif que l’image: laissez-le désactivé, sauf justification exceptionnelle et analyse spécifique.
Technique et mise en conformité: check-list et bonnes pratiques
Check-list express de conformité
- But défini et documenté.
- Périmètre limité au nécessaire, sans espace public ni voisin.
- Masquage permanent des zones non nécessaires.
- Panneau d’information visible avant la zone filmée.
- Durée de conservation courte (repère ~24 h) et suppression automatique.
- Accès restreints, authentification renforcée, journalisation.
- Procédure d’incident écrite et traçable.
- Réévaluation périodique et mise à jour de la documentation.
Sécurité réseau, stockage et alimentation
- NVR/serveur dans un local verrouillé, intégré au coffret de communication ou à une baie de brassage, avec ventilation et accès limité.
- Segmentation réseau dédiée, chiffrement des accès distants, désactivation de l’UPnP, mots de passe par défaut changés, mises à jour régulières, 2FA si disponible.
- Alimentation PoE et câblage du CUC réalisés selon les règles suisses (p. ex. NIBT), avec un acheminement soigné et repérage clair.
- Sauvegardes contrôlées des configurations, exportations d’incident stockées de manière sécurisée et tracée.
En Suisse, la plupart des travaux sur les installations électriques et de communication doivent être réalisés par des professionnels titulaires d’une autorisation d’installer (OIBT), sous la surveillance de l’ESTI. Faites vérifier l’installation et sa conformité avant mise en service.
Budget: facteurs de coût et devis en CHF
Le coût dépend du nombre et du type de caméras, des travaux de câblage et d’intégration au réseau de l’immeuble, du stockage nécessaire, des exigences de cybersécurité et de la configuration des lieux (hall étroit, parking étendu, cage d’escalier). Des travaux de coffret de communication/baie de brassage et d’alimentation PoE peuvent être requis. Demandez un devis détaillé en CHF, poste par poste, incluant la mise en conformité, la signalétique, la configuration de sécurité et la maintenance.
Pour approfondir, consultez aussi notre rubrique dédiée: Articles vidéosurveillance.
En résumé
- La LPD s’applique dès qu’une personne est identifiable, même en visualisation sans enregistrement.
- Filmez uniquement le bien-fonds, masquez toute zone non nécessaire, informez clairement avant la zone filmée.
- Conservez brièvement (repère ~24 h), limitez strictement les accès et tenez un journal des consultations.
- Décision formelle, documentation complète et réévaluation périodique en PPE comme en locatif.
- Transmission des images uniquement en cas d’incident à la police/assurance; jamais de diffusion publique.
Questions fréquentes
Peut-on filmer l’entrée de l’immeuble sans capter le trottoir ?
Oui, à condition de cadrer strictement l’accès et d’exclure le domaine public. Utilisez l’orientation de la caméra et un masquage permanent pour éviter tout débordement sur le trottoir ou les fenêtres voisines. Informez clairement à l’entrée du hall.
Combien de temps conserver les images: 24 heures suffisent-elles ?
Le PFPDT donne un repère d’environ 24 heures en pratique. Vous pouvez adapter si un besoin démontrable l’exige (délai avéré de signalement d’incidents), avec suppression automatique au terme et verrouillage ciblé en cas d’événement.
Faut-il l’accord des locataires pour installer des caméras en parties communes ?
Un accord individuel n’est pas systématiquement requis, mais les personnes concernées doivent être informées et leurs intérêts pris en compte. En PPE, une décision formelle est nécessaire; en locatif, le propriétaire/la régie décide pour un but légitime et proportionné.
Doit-on déclarer l’installation au PFPDT avant la mise en service ?
Il n’existe pas de déclaration générale préalable pour une vidéosurveillance privée d’immeuble mentionnée dans les sources citées. Le responsable doit toutefois respecter la LPD, informer clairement, sécuriser l’accès et documenter la proportionnalité et la durée de conservation.
Sources de référence: PFPDT – Vidéosurveillance effectuée par des particuliers ; PFPDT – Vidéosurveillance du voisinage ; Canton de Genève – Dispositif public très encadré.
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